Raport Mediatis 2026
Analiza Warunków Technicznych 2026 dla zarządców i inwestorów
Analizujemy najnowszy projekt nowych WT, przepisy przejściowe i ich praktyczne skutki. Wyjaśniamy po ludzku, co dotyczy inwestora, projektanta, właściciela, zarządcy i osoby wykonującej kontrole budynku.
Wnioski zespołu Mediatis
Najpierw to, co trzeba wiedzieć
Nasz zespół przeanalizował 327-stronicowy plik projektu rozporządzenia notyfikowany w TRIS wraz z załącznikami, ocenę skutków regulacji, obowiązujące Warunki Techniczne, przepisy o użytkowaniu budynków mieszkalnych oraz ustawę wprowadzającą 18-miesięczny okres przejściowy. Zrobiliśmy to, aby właściciele, zarządcy, inspektorzy i inwestorzy mogli odróżnić faktyczny obowiązek od zapowiedzi i odpowiednio przygotować dokumentację, kontrole oraz planowane roboty.
Data 20 września 2026 r. wynika z projektu i terminu ustawowego. Dopiero ogłoszony tekst przesądzi ostateczne brzmienie wymagań.
Ustawa już obowiązuje w tym zakresie. Dla wniosków i zgłoszeń objętych art. 102a inwestor może wybrać dotychczasowe przepisy, ale musi złożyć oświadczenie.
Istniejący budynek nie ma zostać automatycznie dostosowany do wszystkich wymagań projektowych. Inaczej traktuje się użytkowanie, inaczej przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania.
Projekt wymaga, aby przed kontrolą budynku mieszkalnego analizować poprzednie protokoły, odbiory remontów, zgłoszenia mieszkańców i dokumentację konserwacji.
Projekt szczegółowo reguluje dostęp ekip ratowniczych, awaryjne odłączenie, lokalizację, oznakowanie i zabezpieczenia magazynów energii.
Dostępność, bezpieczeństwo pożarowe, energetyka i późniejsze użytkowanie mają być uwzględniane już w jednej koncepcji budynku.
Ważne: poniżej wyraźnie oznaczamy, co już obowiązuje, co znajduje się tylko w projekcie i gdzie przedstawiamy interpretację zespołu Mediatis. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej trzeba sprawdzić tekst ostatecznie ogłoszonego rozporządzenia.
Stan prawny na 2 września 2026 r.
Trzy dokumenty, trzy różne skutki
Najwięcej nieporozumień powstaje wtedy, gdy projekt rozporządzenia, obowiązującą ustawę i obecne WT opisuje się tak, jakby były jednym aktem prawnym.
| Dokument | Status | Co z niego wynika |
|---|---|---|
| WT z 2002 r. oraz rozporządzenie o użytkowaniu budynków mieszkalnych z 1999 r. | Obowiązuje | To nadal podstawa projektowania, robót i użytkowania do czasu wejścia w życie nowych przepisów oraz w przypadkach objętych regulacjami przejściowymi. |
| Ustawa z 31 lipca 2026 r., Dz.U. poz. 1161, art. 102a do 102c Prawa budowlanego | Obowiązuje | Od 2 września 2026 r. przesądza, że od 20 września przez 18 miesięcy można w określonych sytuacjach stosować dotychczasowe przepisy. |
| Rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, projekt z 6 sierpnia 2026 r. | Projekt | Zawiera planowane wymagania, terminy szczegółowe i nowy dział o użytkowaniu budynków mieszkalnych. Druga część tytułu aktu wyjaśnia, dlaczego dział XII znalazł się w tym samym rozporządzeniu. Treść projektu może się jeszcze zmienić przed ogłoszeniem. |
- Ogłoszenie ustawy w Dz.U. poz. 1161. Ustawa nie jest nowymi WT, ale wprowadza mechanizm przejściowy do Prawa budowlanego.
- Wejście w życie art. 102a do 102c. Od tego dnia wiadomo już, jak ma działać 18-miesięczny wybór dotychczasowych przepisów.
- Planowane wejście nowych WT. Data wynika z art. 66 ustawy z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Obecne przepisy wykonawcze mogą zachować moc nie dłużej niż przez 84 miesiące od wejścia tej ustawy w życie, czyli do 19 września 2026 r. Wcześniejsza wersja art. 66 przewidywała 60 miesięcy i termin 19 września 2024 r., który następnie przedłużono. Na dzień niniejszej analizy nowe rozporządzenie nie było jeszcze ogłoszone.
- Okres wyboru. Inwestor może zastosować stare WT w przypadkach wskazanych w art. 102a i 102b. Dla użytkowania budynków mieszkalnych art. 102c dopuszcza w tym czasie dalsze stosowanie rozporządzenia z 1999 r.
- Planowane etapy wymagań solarnych. Pierwszy termin dotyczy wskazanych budynków niemieszkalnych, drugi budynków mieszkalnych i zadaszonych stanowisk przy budynkach.
- Planowany standard bezemisyjny. Najpierw dla budynków będących własnością sektora finansów publicznych, następnie dla pozostałych budynków objętych projektem.
Zakres zastosowania
Najpierw ustal sytuację budynku
To samo wymaganie może nie dotyczyć istniejącego obiektu bez robót, a jednocześnie mieć pełne znaczenie dla nowego projektu albo przebudowy jego części.
| Sytuacja | Podstawowa zasada | Co sprawdzić w praktyce |
|---|---|---|
| Zamierzenie objęte § 394 ust. 1 projektu przed wejściem nowych WT | Przepisy dotychczasowe mają być stosowane, gdy wcześniej: złożono wniosek o pozwolenie, odrębne zatwierdzenie PZT lub PAB albo zmianę pozwolenia; wydano pozwolenie lub odrębną decyzję zatwierdzającą; dokonano zgłoszenia budowy lub innych robót; złożono wniosek o legalizację albo wydano postanowienie o wstrzymaniu budowy z art. 50 ust. 1; wydano decyzję z art. 49 ust. 4 lub art. 51 ust. 4. | § 394 ust. 2 projektu pozwala zastosować nowe rozporządzenie, jeżeli inwestor złoży organowi prowadzącemu postępowanie wniosek o jego stosowanie. Trzeba sprawdzić datę i dokładną kategorię sprawy. |
| Nowy wniosek o pozwolenie, odrębne zatwierdzenie PZT lub PAB albo zgłoszenie budowy w okresie 18 miesięcy | Art. 102a dopuszcza wybór starych WT po złożeniu oświadczenia inwestora. | Czy sprawa mieści się w art. 102a ust. 1, czy oświadczenie zostało prawidłowo złożone i czy projekt techniczny sporządzono według tego samego zestawu przepisów, zgodnie z ust. 2. |
| Legalizacja albo postępowanie naprawcze w okresie z art. 102a | Art. 102a ust. 3 nakazuje stosować ust. 1 także do dokumentów legalizacyjnych z art. 48b ust. 2 i 3 oraz do wykonania obowiązku z art. 51 ust. 1 pkt 3. | Sprawdzić tryb postępowania, datę, zakres wymaganych dokumentów oraz złożyć oświadczenie inwestora o stosowaniu dotychczasowych przepisów. |
| Roboty budowlane wymagające zgłoszenia z art. 29 ust. 3 | Literalne brzmienie art. 102a mówi o zgłoszeniu budowy, a art. 102b obejmuje art. 29 ust. 2 i 4. Roboty z art. 29 ust. 3 nie zostały wymienione wprost. | Nie zakładać automatycznie prawa wyboru starych WT. Kwalifikację robót i podstawę zastosowania przepisów przejściowych trzeba ocenić indywidualnie. To możliwa luka ustawowa. |
| Budowa i roboty niewymagające zgłoszenia lub pozwolenia | Art. 102b dopuszcza przez 18 miesięcy stosowanie starych WT do przypadków wskazanych w art. 29 ust. 2 i 4 Prawa budowlanego. | Dokładną kwalifikację robót i moment ich wykonywania. |
| Istniejący budynek mieszkalny bez przebudowy | Działy projektowe I do XI nie tworzą ogólnego obowiązku natychmiastowego dostosowania całego obiektu. Znaczenie ma dział XII o użytkowaniu. | Stan techniczny, bezpieczeństwo użytkowania, dokumentację, kontrole, konserwację i wykonanie zaleceń. |
| Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa lub zmiana sposobu użytkowania | Projekt nakazuje stosować nowe przepisy do części objętej zmianą, z wyjątkami i przepisami szczególnymi. | Granice opracowania, wpływ robót na konstrukcję, pożar, dostępność, akustykę i instalacje całego budynku. |
| Użytkowany budynek niemieszkalny | Projektowany dział XII go nie obejmuje, ale nadal obowiązują Prawo budowlane, art. 61 i 62 oraz przepisy branżowe. | Czy planowane roboty, instalacja PV, BESS albo ważniejsza renowacja uruchamiają nowe wymagania projektowe. |
Prosta zasada: dla istniejącego budynku pytamy najpierw, czy obiekt jest tylko użytkowany, czy też planowana jest ingerencja budowlana. Dopiero potem oceniamy, który dział WT i które przepisy przejściowe mają zastosowanie.
Projekt z 6 sierpnia 2026 r.
Najważniejsze zmiany i ich praktyczne znaczenie
Poniższe wymagania pochodzą z projektu. Nie należy przedstawiać ich klientowi jako ostatecznie obowiązujących do czasu publikacji rozporządzenia.
Dostępność nie kończy się na pochylni
ProjektProjekt opisuje ciąg dostępności od dojścia i stanowiska postojowego, przez furtkę, wejście i komunikację pionową, aż do lokalu oraz bezpiecznej ewakuacji.
- Dostępny dźwig ma być wymagany w budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego mających co najmniej 2 kondygnacje oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych mających co najmniej 3 kondygnacje, z wyjątkami wskazanymi w projekcie.
- W budynku wielorodzinnym z więcej niż 4 lokalami co najmniej 6% lokali, ale nie mniej niż 1, ma być dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami.
- Dostępne lokale mają otrzymać między innymi szersze przejścia, pola manewrowe 1,5 x 1,5 m, odpowiednie wysokości osprzętu, niskie progi i możliwość wykonania natrysku bezprogowego.
- Projekt reguluje także oznakowanie schodów i pochylni, wysokość montażu domofonów, dostęp do miejsca gromadzenia odpadów oraz miejsca oczekiwania na ewakuację.
Bezpieczeństwo pożarowe elewacji, dachów i dużych stref
ProjektZmiany mają ograniczyć szybkie rozprzestrzenianie pożaru. Projekt zaostrza część zasad dotyczących palnych izolacji, przekryć dachów, elewacji, podziału na strefy pożarowe oraz budynków produkcyjnych i magazynowych. Jednocześnie usuwa część barier dla budownictwa drewnianego.
- Projekt zmienia dopuszczalne powierzchnie niektórych stref pożarowych PM i wyłącza możliwość tworzenia stref o nieograniczonej powierzchni.
- Uszczegóławia pasy międzykondygnacyjne, podział stref, odporność elementów elewacji oraz ochronę wielkopowierzchniowych dachów.
- Wprowadza miejsca oczekiwania na ewakuację i zasady drogi dla osób, które nie mogą samodzielnie opuścić budynku.
Fotowoltaika i magazyny energii jako element bezpieczeństwa budynku
ProjektProjekt po raz pierwszy tak szeroko reguluje instalacje PV i magazyny energii BESS bezpośrednio w Warunkach Technicznych.
| Obszar | Wymaganie projektu | Znaczenie praktyczne |
|---|---|---|
| Awaryjne wyłączenie PV | Obniżenie napięcia przewodów DC poza strefą modułów poniżej 30 V w czasie do 30 sekund albo odłączenie przewodów DC prowadzonych wewnątrz budynku. | Rozwiązanie i jego uruchomienie muszą być dostępne oraz czytelne dla ekip ratowniczych. |
| Rozmieszczenie PV | Wymagania dla falowników, rozdzielnic, tras kablowych, odległości od otworów, wyłazów, klap dymowych i stref pożarowych. | Nie wystarczy dobrać moc modułów. Potrzebna jest koordynacja z dachem, elewacją, odgromem, ewakuacją i serwisem. |
| BESS powyżej 2 kWh | Projekt obejmuje magazyny z akumulatorami o pojemności nominalnej większej niż 2 kWh i wymaga BMS lub równoważnych zabezpieczeń. | Monitoring napięcia, prądu i temperatury, sygnalizacja awarii oraz awaryjne odłączenie stają się elementem projektu technicznego. |
| Wyłącznik awaryjny BESS | W budynku z przeciwpożarowym wyłącznikiem prądu jego uruchomienie ma powodować zadziałanie wyłącznika awaryjnego BESS. | Scenariusz wyłączenia trzeba uzgodnić z ochroną przeciwpożarową budynku, oznakować i opisać dla ekip ratowniczych. |
| Limit w strefie pożarowej | W budynku nieprzeznaczonym wyłącznie na magazyn BESS łączna pojemność akumulatorów w jednej strefie pożarowej nie może przekraczać 600 kWh, z wyjątkiem wskazanym w § 313 ust. 1. | Zarządca musi znać sumę pojemności wszystkich magazynów w strefie, a nie tylko parametry pojedynczego urządzenia. |
| Powyżej 60 i 120 kWh | Powyżej 60 kWh projekt wymaga detekcji gazu palnego lub par cieczy palnej, jeżeli mogą powstać podczas awarii lub nieprawidłowej pracy. Przy tym samym zagrożeniu i pojemności powyżej 120 kWh dochodzi awaryjna wentylacja wywiewna zapewniająca co najmniej 10 wymian powietrza na godzinę. | Wymagania zależą od pojemności i rodzaju zagrożenia. Trzeba sprawdzić scenariusz ucieczki termicznej, detekcję, sterowanie i odprowadzenie gazów. |
| Powyżej 120 i 300 kWh | Powyżej 120 kWh w budynku nieprzeznaczonym wyłącznie na BESS projekt wymaga pomieszczenia technicznego przeznaczonego wyłącznie na ten cel, wydzielonego ścianami i stropami EI 120 lub REI 120 oraz drzwiami co najmniej EI 60. Powyżej 300 kWh wymagane ma być także stałe samoczynne urządzenie gaśnicze. | Próg 300 kWh nie uruchamia samego wydzielenia. Wydzielenie w tym wariancie zaczyna się już powyżej 120 kWh, a przy 300 kWh rośnie zakres zabezpieczeń. |
| BESS w lokalu wielorodzinnym | Maksymalnie 11 kWh i 3,7 kW, z dodatkowymi warunkami lokalizacji, wydzielenia lub szafy ognioodpornej, czujek i oznakowania. | Zakup domowej baterii nie powinien odbywać się bez sprawdzenia konstrukcji, pożaru, wentylacji i zgody wymaganej dla części wspólnych. |
Energia: zmiana etapami, a nie jednego dnia
ProjektProjekt utrzymuje mechanizm maksymalnego wskaźnika EP i izolacyjności przegród, ale dodaje kolejne etapy standardu bezemisyjnego, instalacje solarne i bardziej rozbudowane sterowanie systemami technicznymi.
- Od wejścia rozporządzenia projekt zachowuje między innymi EPH+W, czyli cząstkowy wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną na ogrzewanie, wentylację i ciepłą wodę użytkową, na poziomie 70 kWh/(m²·rok) dla budynku jednorodzinnego i 65 kWh/(m²·rok) dla budynku wielorodzinnego. Od 2030 r. wartości mają spaść odpowiednio do 63 i 58 kWh/(m²·rok), a dla budynków sektora finansów publicznych już od 2028 r.
- Od 2028 r. dla budynków sektora finansów publicznych, a od 2030 r. dla pozostałych, źródła energii w budynku mają nie emitować na miejscu CO2 z paliw kopalnych i spełniać progi emisji operacyjnej.
- Budynek niemieszkalny powyżej 250 m2 ma być wyposażany w urządzenia wykorzystujące energię słoneczną od 31 grudnia 2026 r. Dla użytkowanego budynku niemieszkalnego powyżej 500 m2 wymaganie wiąże się z określonymi robotami budowlanymi.
- Budynek mieszkalny i zadaszone stanowisko postojowe przylegające do budynku mają zostać objęte wymaganiem solarnym od 31 grudnia 2029 r.
- Dla instalacji ogrzewczych i chłodniczych powyżej 70 kW w budynkach niemieszkalnych projekt przewiduje system automatyki i sterowania, z oceną wykonalności technicznej i ekonomicznej.
Ważne doprecyzowanie: projektowy test techniczny, funkcjonalny i ekonomiczny z okresem zwrotu do 15 lat dotyczy wymagań solarnych dla budynków niemieszkalnych wskazanych w § 358 ust. 2 i 4. W aktualnym brzmieniu § 358 ust. 5 nie odsyła do budynków mieszkalnych z ust. 3. Jeżeli ten zapis pozostanie bez zmian, inwestor budynku mieszkalnego nie będzie mógł w tym miejscu powołać się wyłącznie na zbyt długi okres zwrotu, aby odstąpić od wymagania z ust. 3.
Zdrowie, akustyka i odporność na warunki środowiska
Projekt- Na terenach wskazanych na podstawie Prawa atomowego budynek ma otrzymać rozwiązania ograniczające przenikanie radonu do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.
- Projekt wymaga ograniczenia przegrzewania w okresie letnim, a nie tylko strat ciepła zimą.
- Roboty w lokalu mieszkalnym nie mogą pogorszyć wymagań akustycznych ustalonych w analizie projektowej.
- Urządzenia techniczne, lokale usługowe i gastronomia nie mogą przenosić do pomieszczeń chronionych nadmiernego hałasu ani drgań.
- Przy sytuowaniu budynku projekt wprost wymienia powodzie, podtopienia, osuwiska i inne zagrożenia terenu jako uciążliwości wymagające uwzględnienia.
Działka, mieszkania i zaplecze techniczne
Projekt- Dla budynku wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji projekt zwiększa część odległości od granicy: do 4 m dla ściany, do 5 m dla okna, drzwi lub elementu doświetlającego i do 3 m dla balkonu.
- Minimalna powierzchnia lokalu mieszkalnego pozostaje na poziomie 25 m2.
- Doprecyzowane zostają zasady nasłonecznienia, przesłaniania, stanowisk postojowych, zbiorników na nieczystości i placów zabaw.
- W budynku wielorodzinnym projekt przewiduje co najmniej 15 m2 pomieszczenia lub odpowiedniego obiektu gospodarczego na rowery, wózki dziecięce i wózki inwalidzkie. Projekt wyłącza z tej funkcji rowery i wózki elektryczne.
- Nowe budynki i budynki poddawane generalnym pracom remontowym mają być przygotowane do infrastruktury światłowodowej zgodnie z wymaganiami unijnymi.
Najważniejsze dla właścicieli i zarządców
Nowy dział XII: użytkowanie budynków mieszkalnych
Projekt przenosi do nowych WT przepisy rozporządzenia z 1999 r., upraszcza je i uzupełnia. Nie zmienia częstotliwości kontroli zapisanej w art. 62 Prawa budowlanego. Dokładniej opisuje jednak przygotowanie kontroli, jej zakres i wykorzystanie zaleceń.
Najważniejsza informacja praktyczna: art. 102c Prawa budowlanego dopuszcza przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. utrzymywanie i użytkowanie budynków mieszkalnych według rozporządzenia z 1999 r. Oznacza to, że zarządca korzystający z tego przepisu nie musi zmieniać procedury kontroli już 20 września. Poniższa sekcja pokazuje docelowy zakres działu XII projektu. Nadal trzeba jednak wykonywać kontrole i pozostałe obowiązki wynikające z art. 61 i 62 Prawa budowlanego oraz dotychczasowych przepisów.
Zebrać historię
Poprzednie protokoły, odbiory remontów, dokumentację powykonawczą i konserwacyjną, zgłoszenia mieszkańców, KOB lub c-KOB oraz dokumenty eksploatacyjne.
Porównać stan
Nie tylko opisać usterkę, lecz sprawdzić jej rozwój, wcześniejsze zalecenia, naprawy, dostępność elementu i możliwy wpływ na bezpieczeństwo.
Zamknąć zalecenia
Nadać priorytet, termin i odpowiedzialność, udokumentować wykonanie, uzupełnić KOB lub c-KOB i zaplanować ponowną ocenę, gdy jest potrzebna.
Co ma być szczegółowo sprawdzane podczas kontroli rocznej
| Grupa elementów | Zakres wskazany w projekcie | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Elewacje i elementy zewnętrzne | Tynki, okładziny, warstwy docieplenia, attyki, filary, gzymsy, balustrady, loggie, tarasy i balkony. | Odspojenia, korozja, spękania, luźne elementy, przecieki i pogorszenie mocowań. |
| Dach i odwodnienie | Pokrycia dachowe, kominy ponad dachem, obróbki blacharskie, rynny i inne elementy odwodnienia. | Nieszczelności, zaleganie wody, drożność odpływów, mocowania po silnym wietrze i dostęp serwisowy. |
| Urządzenia zamocowane do budynku | Mocowania urządzeń do ścian i dachu. | PV, anteny, centrale, reklamy, wsporniki i przejścia przez przegrody. |
| Instalacje wodne i ogrzewcze | Centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda oraz elementy kanalizacji. | Wycieki, korozja, podparcia, izolacje, zawory, ślady zawilgocenia i niedrożności. |
| Przejścia instalacyjne | Przejścia przyłączy przez ściany budynku. | Szczelność, zawilgocenie, uszkodzenia, zabezpieczenia pożarowe i możliwość przemieszczania przewodów. |
| Części wspólne | Mechaniczne uszkodzenia instalacji elektrycznej, telekomunikacyjnej i alarmowej. | Osłony, przewody, rozdzielnice, mocowania, dostęp i ślady nieautoryzowanych przeróbek. |
| Dostępność | Elementy wpływające na użytkowanie przez osoby ze szczególnymi potrzebami. | Drożność ciągów, stan pochylni, poręczy, oznaczeń, drzwi, urządzeń podnoszących i domofonów. |
| Praca na wysokości | Urządzenia kotwiczące i inne elementy ochrony przed upadkiem. | Korozja, kompletność, identyfikacja, dokumentacja, dostęp i zgodność z przeznaczeniem. |
Co tu jest naprawdę nowe? Część obowiązków wynika już z Prawa budowlanego i obecnego rozporządzenia z 1999 r. Projekt porządkuje je w jednym akcie i mocniej łączy kontrolę z historią napraw, zgłoszeniami użytkowników, dokumentacją bieżącej konserwacji, dostępnością oraz priorytetem wykonania zaleceń.
Praktyczne przygotowanie
Co zrobić teraz, zanim ukaże się tekst ostateczny
Inwestor
Ustalić datę złożenia wniosku, policzyć skutki obu wariantów WT, przygotować decyzję o wyborze i nie zapomnieć o oświadczeniu wymaganym przez art. 102a.
Projektant
Wykonać matrycę zmian dla dostępności, pożaru, PV, BESS, energii, działki i akustyki. Oznaczyć elementy, które wpływają na kilka branż jednocześnie.
Właściciel lub zarządca
Uporządkować KOB lub c-KOB, poprzednie protokoły, odbiory remontów, rejestr zgłoszeń i instrukcje instalacji. Sprawdzić, czy zalecenia są zamknięte.
Inspektor
Przygotować listę dokumentów wymaganych przed kontrolą oraz formularz, który pozwoli porównać stan z poprzednim badaniem i nadać zaleceniom priorytet.
Administrator instalacji PV i BESS
Zebrać schematy, protokoły pomiarów, dane urządzeń, sposób wyłączenia awaryjnego, oznakowanie i instrukcję dla serwisu oraz ekip ratowniczych.
Zamawiający roboty
Przed remontem sprawdzić wpływ prac na akustykę, pożar, dostępność, izolacyjność, odwodnienie i części wspólne. Ustalić, który zestaw WT obowiązuje.
Krótko i bez uproszczeń
Cztery twierdzenia o WT 2026, które wymagają sprostowania
To zdania, które brzmią przekonująco, ale pomijają zakres przepisów, terminy albo regulacje przejściowe.
Nie. Zakres zależy od rodzaju inwestycji, daty, przepisów przejściowych i tego, czy chodzi o projektowanie, roboty czy użytkowanie.
Nie. Projekt różnicuje budynki mieszkalne i niemieszkalne, powierzchnie, rodzaje robót i terminy.
Nie zawsze automatycznie. Art. 102a wymaga oświadczenia inwestora dla nowych wniosków i zgłoszeń objętych tym przepisem.
Nie. Terminy pozostają w Prawie budowlanym. Projekt doprecyzowuje sposób przygotowania i zakres kontroli budynku mieszkalnego.
Pytania właścicieli i inwestorów
Najczęstsze pytania
Czy nowe Warunki Techniczne już obowiązują?
Na 2 września 2026 r. nie. Obowiązuje ustawa wprowadzająca przepisy przejściowe, ale samo rozporządzenie WT z 6 sierpnia pozostaje projektem. Planowany termin wejścia to 20 września 2026 r.
Czy inwestor będzie mógł wybrać stare WT?
Tak, w przypadkach objętych art. 102a i 102b Prawa budowlanego, przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. Dla spraw objętych art. 102a ust. 1 potrzebne jest oświadczenie inwestora. Art. 102a ust. 2 wprost nakazuje wtedy sporządzić projekt techniczny według wybranego zestawu przepisów, a ust. 4 rozciąga ten wybór na decyzje administracyjne dotyczące całego zamierzenia budowlanego.
Czy wybór starych WT obejmuje roboty wymagające zgłoszenia z art. 29 ust. 3?
Nie wynika to wprost z literalnego brzmienia ustawy. Art. 102a ust. 1 pkt 3 wymienia zgłoszenie budowy, a art. 102b odsyła do art. 29 ust. 2 i 4. Roboty budowlane wymagające zgłoszenia z art. 29 ust. 3 pozostają poza tym wyliczeniem. Do czasu oficjalnego wyjaśnienia albo zmiany przepisu nie należy zakładać automatycznie, że wybór starych WT obejmuje tę kategorię.
Czy trzeba dostosować istniejący budynek do wszystkich nowych wymagań?
Nie ma ogólnej zasady natychmiastowej przebudowy całego istniejącego budynku. Działy I do XI dotyczą przede wszystkim projektowania, budowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania. Dla użytkowanego budynku mieszkalnego ważny będzie dział XII, a przy robotach trzeba ustalić wymagania dla części objętej zmianą.
Czy projekt nakazuje montaż PV na każdym domu?
Projekt przewiduje wymóg wykorzystania energii słonecznej dla budynków mieszkalnych od 31 grudnia 2029 r. Nie jest to obowiązek od 20 września 2026 r. Ostateczny zakres trzeba sprawdzić po ogłoszeniu rozporządzenia.
Co zmienia się w kontroli rocznej budynku mieszkalnego?
Nie zmienia się ustawowa częstotliwość. Projekt wymaga zapoznania się przed kontrolą z historią obiektu i szczegółowo wymienia elementy do sprawdzenia, w tym elewacje, balkony, dach, odwodnienie, mocowania urządzeń, części instalacji, dostępność i ochronę przed upadkiem z wysokości.
Czy wymagania dla magazynów energii dotyczą małych baterii?
Projektowany rozdział obejmuje magazyny BESS o pojemności nominalnej większej niż 2 kWh. Dla magazynu w lokalu budynku wielorodzinnego projekt przewiduje limit 11 kWh i 3,7 kW oraz dodatkowe warunki ochrony pożarowej, lokalizacji, czujek i wyłączenia.
Przygotuj budynek i dokumentację bez zgadywania
Mediatis pomaga właścicielom i zarządcom uporządkować kontrole, zalecenia, dokumentację techniczną oraz KOB i c-KOB. Weryfikujemy też zakres kontroli po remontach, montażu urządzeń na dachu i zdarzeniach mogących wpływać na bezpieczeństwo obiektu.
Metodologia i materiały źródłowe
Na czym oparliśmy analizę
Przeanalizowaliśmy tekst projektu paragraf po paragrafie, a następnie porównaliśmy jego skutki z obowiązującymi przepisami i ustawą przejściową. Przy opisie projektu używamy sformułowań "projekt przewiduje" albo "ma być", ponieważ do czasu ogłoszenia nie jest to obowiązujące rozporządzenie.
Opracowanie: mgr inż. Kuba Niessner wraz z zespołem Mediatis.
- Projekt rozporządzenia z 6 sierpnia 2026 r., tekst notyfikowany w systemie TRIS.
- Ocena skutków regulacji do projektu z 6 sierpnia 2026 r..
- Komisja Europejska, notyfikacja TRIS 2026/0422/PL.
- Ustawa z 31 lipca 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1161, w tym art. 102a do 102c Prawa budowlanego.
- Prawo budowlane, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r., w tym art. 29.
- Ustawa o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, tekst jednolity z 2024 r., art. 66 przewidujący okres 84 miesięcy.
- Poprzedni tekst jednolity ustawy o zapewnianiu dostępności, art. 66 w brzmieniu przewidującym okres 60 miesięcy.
- Obowiązujący tekst jednolity rozporządzenia w sprawie Warunków Technicznych.
- Obowiązujące rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
- Dyrektywa UE 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
Data graniczna: wszystkie informacje prawne zweryfikowano na 2 września 2026 r. Po opublikowaniu rozporządzenia należy porównać jego tekst z projektem z 6 sierpnia i zaktualizować numery paragrafów, terminy oraz wymagania, które uległy zmianie.
Powiązane materiały Mediatis
- Nowe Warunki Techniczne budynków 2026, krótkie omówienie najważniejszych zmian
- Przegląd budowlany roczny
- Przegląd budowlany pięcioletni
- Przeglądy przeciwpożarowe budynku
- Opinia techniczna a ekspertyza budowlana
- Prowadzenie i weryfikacja c-KOB
Zastrzeżenia i zakres odpowiedzialności
Opracowanie opisuje projekt aktu prawnego, a nie obowiązujące rozporządzenie. Na dzień publikacji rozporządzenie w sprawie warunków technicznych nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Numeracja paragrafów, brzmienie wymagań, progi liczbowe i terminy mogą ulec zmianie do dnia ogłoszenia. W razie rozbieżności pomiędzy niniejszym opracowaniem a tekstem ogłoszonym w Dzienniku Ustaw rozstrzygający jest wyłącznie tekst ogłoszony.
Charakter materiału. Opracowanie ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej, opinii technicznej, ekspertyzy budowlanej, projektu budowlanego, uzgodnienia rzeczoznawcy ani stanowiska organu administracji. Nie zastępuje indywidualnej analizy konkretnego obiektu, zamierzenia budowlanego ani toczącego się postępowania.
Brak indywidualnej oceny. Materiał został przygotowany bez znajomości parametrów, dokumentacji i stanu prawnego jakiegokolwiek konkretnego obiektu. Zastosowanie opisanych zasad do własnej sytuacji wymaga odrębnej analizy przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.
Fragmenty oznaczone jako „Interpretacja Mediatis” stanowią stanowisko autorów opracowania. Nie są wykładnią urzędową, stanowiskiem organu nadzoru budowlanego ani informacją o obowiązującym stanie prawnym. Organ prowadzący postępowanie może przyjąć odmienną wykładnię.
Odpowiedzialność. Decyzje projektowe, inwestycyjne, eksploatacyjne i finansowe podejmowane na podstawie niniejszego opracowania są podejmowane na własne ryzyko czytelnika. W zakresie dopuszczalnym przez obowiązujące przepisy Mediatis Sp. z o.o. oraz autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych wyłącznie na podstawie tego materiału. Powyższe nie ogranicza odpowiedzialności Mediatis Sp. z o.o. z tytułu usług wykonywanych na podstawie odrębnej umowy ani odpowiedzialności, której zgodnie z przepisami nie można wyłączyć lub ograniczyć.
Odnośniki zewnętrzne. Odnośniki do serwisów Dziennika Ustaw, systemu TRIS, EUR-Lex i innych źródeł prowadzą do stron zarządzanych przez podmioty trzecie. Nie odpowiadamy za ich dostępność ani za zmiany treści dokonane po dacie weryfikacji.
Aktualność. Stan prawny zweryfikowano 2 września 2026 r. Materiał jest przeglądany po każdej istotnej zmianie w procesie legislacyjnym, a w szczególności po ogłoszeniu rozporządzenia w Dzienniku Ustaw. Data ostatniej aktualizacji znajduje się w nagłówku opracowania. Jeżeli od tej daty upłynęło więcej niż trzy miesiące, przed wykorzystaniem materiału sprawdź aktualny stan prawny.
Cytowanie. Zezwalamy na cytowanie fragmentów opracowania w publikacjach prasowych, branżowych i naukowych pod warunkiem wskazania autora i źródła oraz zamieszczenia odnośnika do strony. Sugerowana forma: Niessner K. i zespół Mediatis, „Analiza Warunków Technicznych 2026”, Mediatis, wrzesień 2026, kontrole.com.pl. Wykorzystanie całości albo istotnej części opracowania wymaga naszej zgody.
Zgłoszenie nieścisłości. Zależy nam na poprawności danych. Jeżeli znalazłeś błąd, nieaktualny przepis albo nieprecyzyjne sformułowanie, napisz na kn@kontrole.com.pl. Uzasadnione uwagi wprowadzamy i odnotowujemy w historii zmian.
Opracowanie: mgr inż. Kuba Niessner wraz z zespołem Mediatis. Wydawca: Mediatis Sp. z o.o.