Budowle ochronne, MDS i punkty schronienia. Nowe obowiązki właścicieli i zarządców budynków w 2026 roku

Nowelizacja ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej została ogłoszona 14 maja 2026 r., a jej zasadnicze przepisy weszły w życie 29 maja 2026 r.

Dla właścicieli i zarządców nieruchomości najważniejsze jest prawidłowe rozróżnienie czterech pojęć: schronu, ukrycia, miejsca doraźnego schronienia (MDS) oraz punktu schronienia. Każda z tych kategorii oznacza inny poziom ochrony i może wiązać się z innymi obowiązkami.

Budowle ochronne i MDS w 2026 roku. Najważniejsze informacje

Co zmieniło się 29 maja 2026 roku?

Zmiany z 2026 r. uporządkowały i rozszerzyły przepisy dotyczące miejsc schronienia. Jedną z istotniejszych zmian było wprowadzenie do ustawy pojęcia punktu schronienia.

Punkt schronienia to miejsce zapewniające podstawową funkcję ochronną, na przykład przed skutkami nagłych zjawisk pogodowych lub odłamkami powstającymi w wyniku użycia konwencjonalnych środków rażenia.

Punkty schronienia identyfikuje właściwy miejscowo komendant powiatowy lub miejski Państwowej Straży Pożarnej. O zidentyfikowaniu takiego miejsca PSP zawiadamia właściciela lub zarządcę nieruchomości oraz właściwe organy samorządowe.

Zmianie uległy również zasady odnoszące się do nowych budynków użyteczności publicznej oraz przygotowania części podziemnych nowych budynków do możliwości organizacji MDS.

Schron, ukrycie, MDS i punkt schronienia. Czym się różnią?

Schron i ukrycie są budowlami ochronnymi. MDS jest odrębnym rodzajem obiektu zbiorowej ochrony, natomiast punkt schronienia stanowi jeszcze inną kategorię.

Samo wskazanie piwnicy lub garażu jako punktu schronienia nie oznacza automatycznie obowiązku przebudowy tej przestrzeni do standardu schronu.

Kogo dotyczą nowe obowiązki?

Nowe budynki użyteczności publicznej

Po zmianach z 2026 r. zasadą jest zapewnienie w budynku użyteczności publicznej budowli ochronnej, chyba że przepisy przewidują brak takiego obowiązku albo inwestor uzyska zwolnienie. Decyzję o zwolnieniu wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy dla lokalizacji inwestycji, a odwołanie od tej decyzji rozpatruje wojewoda.

Od 5 września 2026 r. przypadki braku obowiązku oraz przesłanki zwolnienia określa rozporządzenie MSWiA z 2 września 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1181). Brak obowiązku może wystąpić między innymi w określonych ustawowo przypadkach dotyczących budynków bez kondygnacji podziemnej o ograniczonej powierzchni, budynków przeznaczonych dla nie więcej niż 50 osób oraz obiektów zabytkowych. Osobno organ może udzielić zwolnienia między innymi z powodu braku możliwości technicznych, nieproporcjonalnie wysokich kosztów albo możliwości zapewnienia schronienia w innej budowli ochronnej położonej w odległości nieprzekraczającej 500 m, mierzonej po przewidywanej drodze poruszania się ludzi.

Przy konkretnej inwestycji należy każdorazowo sprawdzić aktualne przesłanki ustawowe i wykonawcze dla danego obiektu.

Nowe budynki wielorodzinne i garaże podziemne

Jeżeli w budynku mieszkalnym wielorodzinnym albo budynku użyteczności publicznej nie przewidziano budowli ochronnej, kondygnacje podziemne i garaże podziemne projektuje się w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsca doraźnego schronienia.

Ustawa przewiduje również wyłączenia, między innymi dla budynków wielorodzinnych posiadających nie więcej niż 4 lokale, części budynku użyteczności publicznej o powierzchni nie większej niż 250 m² oraz garaży podziemnych o powierzchni netto nie większej niż 75 m².

Oświadczenie inwestora przy pozwoleniu na budowę

Nowelizacja z 2026 r. wprowadziła również art. 95a ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Inwestor zamierzenia budowlanego dotyczącego obiektu, o którym mowa w art. 93–95, zawiadamia o zamiarze realizacji inwestycji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego ze względu na jej lokalizację. Do zawiadomienia dołącza dokumentację obejmującą między innymi lokalizację i charakterystykę inwestycji, informacje o częściach podziemnych oraz proponowane rozwiązania w zakresie zapewnienia obiektu zbiorowej ochrony.

Właściwy organ ochrony ludności określa następnie – w przypadkach przewidzianych ustawą – wymaganą pojemność i kategorię odporności budowli ochronnej. Jeżeli w budynku nie ma obowiązku zapewnienia budowli ochronnej albo inwestor został z tego obowiązku zwolniony, stosuje się wymagania dotyczące możliwości zorganizowania MDS wynikające z art. 94.

Dodatkowo zmieniony art. 33 ust. 2 pkt 13 Prawa budowlanego przewiduje, że do wniosku o pozwolenie na budowę dla obiektu objętego art. 93–95 dołącza się oświadczenie inwestora o realizacji obowiązku z art. 95a ust. 1 oraz o obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności, wykonania obiektu w sposób umożliwiający zorganizowanie MDS o określonej pojemności albo o braku takiego obowiązku.

Nowych zasad dotyczących art. 95a i oświadczenia z art. 33 ust. 2 pkt 13 nie stosuje się co do zasady do zamierzeń, dla których przed 29 maja 2026 r. złożono wskazany w ustawie wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonano odpowiedniego zgłoszenia, chyba że inwestor wystąpi o zastosowanie nowych przepisów.

Czy istniejący blok lub biurowiec musi zostać przebudowany na schron?

Nie. Sam fakt istnienia budynku nie powoduje automatycznie obowiązku budowy schronu ani przekształcenia garażu podziemnego w MDS.

Istniejący obiekt może jednak zostać objęty dodatkowymi działaniami, jeżeli zostanie formalnie uznany za budowlę ochronną, zostanie przewidziany do organizacji MDS albo PSP zidentyfikuje w nim punkt schronienia.

Osobna sytuacja dotyczy dawnych schronów i ukryć. Taki obiekt może zostać formalnie uznany za budowlę ochronną, jeżeli spełnia wymagania albo po przebudowie lub dostosowaniu może je spełnić.

Dlaczego 1 stycznia 2026 roku jest ważną datą?

Przepisy przejściowe ograniczają automatyczne stosowanie nowych wymagań do części starszych budynków i wcześniej rozpoczętych inwestycji.

Przepisów art. 93 do 95 nie stosuje się między innymi do przebudowy, nadbudowy lub zmiany sposobu użytkowania obiektu albo jego części, jeżeli obiekt został wybudowany przed 1 stycznia 2026 r. albo przed tą datą wydano wskazane w ustawie ostateczne decyzje dotyczące inwestycji.

Czy punkt schronienia oznacza obowiązek wykonania schronu?

Nie. Punkt schronienia został wprowadzony jako miejsce zapewniające podstawową funkcję ochronną.

PSP identyfikuje punkty schronienia i zawiadamia o tym właściciela albo zarządcę nieruchomości. Samo takie zawiadomienie nie nadaje obiektowi statusu schronu ani ukrycia.

W przypadku ogłoszenia alarmu właściciel lub zarządca nieruchomości, w której znajduje się punkt schronienia, udostępnia go osobom chroniącym się przed zagrożeniem w zakresie wynikającym z przepisów.

Kiedy właściciel lub zarządca powinien zacząć działać?

W istniejącym budynku nie należy rozpoczynać kosztownej przebudowy tylko dlatego, że zmieniły się przepisy. Pierwszym krokiem powinno być ustalenie formalnego statusu obiektu i podstawy prawnej ewentualnego obowiązku.

Szczególnej analizy wymaga sytuacja, gdy właściciel lub zarządca otrzyma pismo z Państwowej Straży Pożarnej, gminy, starostwa albo urzędu wojewódzkiego dotyczące punktu schronienia, budowli ochronnej lub organizacji MDS.

1. Ustalić, czy pismo dotyczy schronu, ukrycia, MDS czy punktu schronienia.
2. Sprawdzić podstawę prawną działania organu.
3. Zweryfikować obecny status obiektu.
4. Sprawdzić dokumentację i rzeczywisty stan techniczny pomieszczeń.
5. Ustalić, czy potrzebne są oględziny, analiza techniczna, opinia techniczna lub ekspertyza budowlana.
6. Przed rozpoczęciem robót sprawdzić możliwość finansowania działań.

Jakie obowiązki powstają po formalnym uznaniu budowli ochronnej?

Formalne uznanie obiektu za budowlę ochronną powoduje powstanie dodatkowych obowiązków właściciela i zarządcy.

• utrzymanie budowli w należytym stanie technicznym,
• udostępnianie jej na cele ochrony ludności na polecenie właściwego organu,
• współdziałanie przy przygotowaniu obiektu do użycia,
• wyznaczenie kierownika budowli ochronnej,
• prowadzenie wymaganych czynności eksploatacyjnych i dokumentacji.

Obowiązki wynikające z przepisów o ochronie ludności są odrębne od dokumentacji technicznej prowadzonej na podstawie Prawa budowlanego. Jeżeli dla danego obiektu istnieje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, należy równolegle prawidłowo prowadzić KOB lub c-KOB oraz ujmować w niej zdarzenia i dokumenty wymagane przepisami Prawa budowlanego.

Budowla ochronna może nadal pełnić swoją codzienną funkcję, na przykład garażu lub pomieszczenia gospodarczego, jeżeli nie uniemożliwia to późniejszego wykorzystania ochronnego i nie pogarsza sprawności urządzeń.

Czy przegląd budowlany zastępuje kontrolę budowli ochronnej?

Nie. Okresowe kontrole wynikające z art. 62 Prawa budowlanego nadal obowiązują na zasadach właściwych dla danego obiektu, ale formalnie uznana budowla ochronna podlega dodatkowym wymaganiom dotyczącym jej utrzymania i eksploatacji.

Standardowy przegląd roczny budynku lub kontrola 5-letnia nie zastępują specjalistycznych czynności związanych z utrzymaniem budowli ochronnej.

Finansowanie budowli ochronnych i MDS

Ustawa przewiduje możliwość finansowania określonych działań związanych z ochroną ludności.

Dotacje mogą dotyczyć między innymi budowy i przebudowy budowli ochronnej, organizacji miejsc doraźnego schronienia oraz przygotowania budowli ochronnej do użycia.

Istotne jest jednak, że finansowanie do 100% odnosi się do kosztów inwestycji zwiększonych wskutek konieczności zapewnienia funkcji ochronnej, a nie automatycznie do całkowitego kosztu całej inwestycji.

Dlatego przed rozpoczęciem kosztownych prac warto ustalić zarówno podstawę obowiązku, jak i możliwość pozyskania finansowania.

Co zrobić po otrzymaniu pisma w sprawie schronu, MDS lub punktu schronienia?

Nie każde pismo dotyczące ochrony ludności oznacza taki sam obowiązek. Informacja z PSP o zidentyfikowaniu punktu schronienia jest czymś innym niż decyzja dotycząca budowli ochronnej. Jeszcze inną sytuacją jest organizacja MDS.

Właściciel lub zarządca powinien najpierw sprawdzić dokumentację obiektu, ustalić podstawę prawną pisma i zweryfikować rzeczywisty stan techniczny wskazanych pomieszczeń.

Jeżeli zakres wymagań nie jest jednoznaczny, przed rozpoczęciem robót zasadne może być wykonanie opinii technicznej, technicznej analizy obiektu lub ekspertyzy budowlanej.

Najczęstsze pytania

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej, Dz.U. 2024 poz. 1907 z późn. zm.
  
• Ustawa z dnia 17 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 646.
  
• Rozporządzenie MSWiA z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia, Dz.U. 2025 poz. 932.
  
• Rozporządzenie MSWiA z dnia 1 lipca 2025 r. w sprawie sposobu przygotowania obiektu zbiorowej ochrony do użycia, szczegółowych warunków eksploatacji budowli ochronnych, zapewnienia porządku w ich obrębie oraz ich niezbędnego wyposażenia, Dz.U. 2025 poz. 933.
  
• Rozporządzenie MSWiA z dnia 4 listopada 2025 r. w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych oraz warunków technicznych ich użytkowania i usytuowania, Dz.U. 2025 poz. 1548.
  
• Rozporządzenie MSWiA z dnia 2 września 2026 r. w sprawie zwalniania z obowiązku zapewniania budowli ochronnych w budynkach użyteczności publicznej oraz przypadków, w których nie ma obowiązku zapewniania budowli ochronnych w takich budynkach, Dz.U. 2026 poz. 1181.