Kontrola 5-letnia budynku – co obejmuje, kto ją wykonuje i jakie dokumenty przygotować?

Kontrola 5-letnia budynku to jeden z podstawowych obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Jej celem jest nie tylko spełnienie wymagań wynikających z Prawa budowlanego, ale przede wszystkim ocena, czy budynek nadal nadaje się do bezpiecznego użytkowania i czy jego stan techniczny nie wymaga podjęcia działań naprawczych.

W praktyce kontrola pięcioletnia ma duże znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości, właścicieli budynków komercyjnych i przemysłowych. To właśnie podczas tej kontroli ocenia się obiekt szerzej niż przy przeglądzie rocznym – zarówno pod kątem stanu technicznego, jak i estetyki, przydatności do użytkowania oraz sprawności wybranych instalacji.

Kontrola 5-letnia ma również znaczenie dokumentacyjne. Jej wyniki powinny znaleźć odzwierciedlenie w książce obiektu budowlanego, a obecnie także w systemie KOB / c-KOB.

Na czym polega kontrola 5-letnia budynku?

Kontrola 5-letnia wynika wprost z art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem obiekt budowlany powinien być poddawany, co najmniej raz na 5 lat, kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia.

W ramach tej kontroli należy również przeprowadzić badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Oznacza to, że kontrola 5-letnia nie ogranicza się do pobieżnej oceny wizualnej. Jest to przegląd o szerokim zakresie, który pozwala ocenić zarówno ogólny stan budynku, jak i istotne elementy wpływające na bezpieczeństwo użytkowników oraz prawidłową eksploatację obiektu.

Czym kontrola 5-letnia różni się od kontroli rocznej?

Kontrola roczna, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, dotyczy przede wszystkim elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i czynniki występujące podczas użytkowania obiektu. Obejmuje również instalacje gazowe oraz przewody kominowe.

Kontrola 5-letnia Oprócz sprawdzenia stanu technicznego elementów zewnętrznych obejmuje sprawdzenie elementów wewnętrznych wraz z konstrukcja obiektu a także ocenę jego przydatności do użytkowania, estetyki oraz obowiązkowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. W praktyce jest to więc bardziej kompleksowa ocena stanu budynku.

Co obejmuje kontrola 5-letnia?

Zakres kontroli 5-letniej obejmuje przede wszystkim:

• sprawdzenie stanu technicznego obiektu budowlanego,
• ocenę przydatności obiektu do użytkowania,
• ocenę estetyki budynku oraz jego otoczenia,
• badanie instalacji elektrycznej,
• badanie instalacji piorunochronnej.

W praktyce podczas kontroli analizuje się m.in. stan konstrukcji, elementów zewnętrznych, części wspólnych, elewacji, dachu, odwodnienia, a także widoczne ślady zużycia, uszkodzeń, zawilgoceń czy korozji. Istotne jest również sprawdzenie, czy zalecenia z poprzednich kontroli zostały wykonane i czy nie występują nowe nieprawidłowości.

W odniesieniu do instalacji elektrycznej i piorunochronnej sprawdza się w szczególności stan połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów.

Kiedy należy wykonać kontrolę 5-letnią?

Kontrolę należy przeprowadzać co najmniej raz na 5 lat. W przypadku nowo oddanych do użytkowania obiektów pierwsza kontrola 5-letnia powinna zostać wykonana po upływie pięciu lat od oddania budynku do użytkowania.

W roku, w którym przypada termin kontroli 5-letniej, dopuszczalne jest objęcie jednym przeglądem również zakresu kontroli rocznej. Nie zmienia to jednak obowiązków dotyczących obiektów wielkopowierzchniowych, które dodatkowo podlegają kontrolom wykonywanym dwa razy w roku.

Kto odpowiada za wykonanie kontroli 5-letniej?

Za zapewnienie wykonania kontroli odpowiada właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. To na nim spoczywa obowiązek dopilnowania terminu przeglądu, organizacji kontroli oraz właściwego prowadzenia dokumentacji budynku.

Dotyczy to zarówno budynków mieszkalnych wielorodzinnych, jak i obiektów komercyjnych, przemysłowych czy użyteczności publicznej. Z punktu widzenia zarządcy szczególnie ważne jest zachowanie ciągłości dokumentacji oraz gromadzenie protokołów z kolejnych kontroli.

Kto może wykonać kontrolę 5-letnią budynku?

Kontrola okresowa powinna zostać przeprowadzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, adekwatne do zakresu wykonywanej kontroli. W części dotyczącej instalacji elektrycznej i piorunochronnej konieczne jest również posiadanie kwalifikacji właściwych dla tego rodzaju badań i pomiarów.

W praktyce najlepiej powierzyć wykonanie kontroli firmie, która zapewnia zarówno ocenę ogólnobudowlaną, jak i pomiary instalacji elektrycznych oraz odgromowych. Dzięki temu właściciel lub zarządca otrzymuje jedną, spójną dokumentację oraz kompletny protokół.

Jakie dokumenty przygotować przed kontrolą 5-letnią?

Aby kontrola przebiegła sprawnie i rzetelnie, warto wcześniej przygotować podstawową dokumentację obiektu. Najczęściej są to:

• książka obiektu budowlanego – papierowa lub c-KOB,
• protokoły z wcześniejszych kontroli okresowych,
• dokumentacja techniczna budynku, jeśli jest dostępna,
• informacje o wykonanych remontach, naprawach i modernizacjach,
• protokoły wcześniejszych badań i pomiarów instalacji elektrycznej oraz odgromowej,
• zestawienie usterek oraz zaleceń z poprzednich przeglądów.

Dobrze przygotowana dokumentacja ułatwia ocenę zmian zachodzących w obiekcie na przestrzeni lat, a także pozwala szybciej ustalić, czy wcześniejsze zalecenia zostały wykonane.

Co powinien zawierać protokół z kontroli 5-letniej?

Protokół z kontroli 5-letniej powinien być sporządzony w sposób czytelny i kompletny. To dokument, który ma znaczenie zarówno eksploatacyjne, jak i dowodowe. Powinien on zawierać w szczególności:

• datę i miejsce przeprowadzenia kontroli,
• oznaczenie obiektu budowlanego,
• dane właściciela lub zarządcy,
• dane osoby przeprowadzającej kontrolę wraz z informacją o uprawnieniach,
• zakres przeprowadzonych czynności,
• opis stanu technicznego obiektu,
• wyniki badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
• stwierdzone nieprawidłowości, uszkodzenia lub zagrożenia,
• zalecenia pokontrolne,
• podpis osoby przeprowadzającej kontrolę.

Im bardziej konkretny i uporządkowany jest protokół, tym łatwiej później planować naprawy, remonty i kolejne kontrole, a także prawidłowo prowadzić książkę obiektu budowlanego.

Czy protokół z kontroli trzeba dołączyć do KOB lub c-KOB?

Tak. Protokoły z kontroli okresowych powinny być dołączane do książki obiektu budowlanego. Dotyczy to zarówno tradycyjnej dokumentacji, jak i prowadzenia książki w systemie c-KOB.

Z punktu widzenia właściciela lub zarządcy ma to duże znaczenie praktyczne. Kompletna dokumentacja ułatwia wykazanie, że obowiązkowe kontrole były wykonywane terminowo i zgodnie z wymaganiami przepisów.

Dlaczego nie warto odkładać kontroli 5-letniej?

Kontrola 5-letnia nie jest wyłącznie formalnością. Pozwala wcześnie wykryć nieprawidłowości techniczne, zaplanować niezbędne naprawy i ograniczyć ryzyko poważniejszych awarii. Ma również znaczenie organizacyjne, ponieważ porządkuje dokumentację techniczną budynku i pomaga zarządcy w planowaniu dalszych działań eksploatacyjnych.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości oraz właścicieli obiektów komercyjnych regularne wykonywanie kontroli 5-letniej jest jednym z podstawowych elementów odpowiedzialnego utrzymania budynku.

Jednym z pierwszych dokumentów wymaganych przez ubezpieczyciela są protokoły z obowiązkowych kontroli okresowych obiektu budowlanego.

Kontrola 5-letnia a oferta przeglądów budowlanych

Jeżeli szukasz firmy, która kompleksowo przeprowadzi kontrolę 5-letnią budynku – wraz z oceną stanu technicznego, pomiarami instalacji oraz przygotowaniem dokumentacji – sprawdź naszą ofertę przeglądów budowlanych.

Obsługujemy budynki mieszkalne, wielorodzinne, komercyjne, przemysłowe oraz obiekty użyteczności publicznej. Wspieramy również klientów w zakresie prowadzenia KOB i c-KOB.

Podsumowanie

Kontrola 5-letnia budynku, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, obejmuje ocenę stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, estetyki budynku i jego otoczenia, a także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Za jej organizację odpowiada właściciel lub zarządca, a do przeglądu warto przygotować książkę obiektu budowlanego, wcześniejsze protokoły i dokumentację techniczną.

Jeżeli chcesz mieć pewność, że kontrola 5-letnia zostanie przeprowadzona terminowo i zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego, skontaktuj się z nami:
Kontakt Mediatis.