Nowe Warunki Techniczne budynków 2026. Co się zmieni od 20 września?

Warunki Techniczne określają podstawowe wymagania dotyczące projektowania, budowy, przebudowy i użytkowania budynków. Obecne rozporządzenie obowiązuje od wielu lat i było wielokrotnie nowelizowane. Przygotowywane nowe przepisy mają zastąpić dotychczasową regulację i połączyć w jednym akcie także zasady technicznego użytkowania budynków mieszkalnych.

Zmiany są istotne nie tylko dla projektantów i inwestorów. Część regulacji będzie miała znaczenie również dla właścicieli i zarządców nieruchomości, szczególnie przy przebudowach, zmianach sposobu użytkowania, modernizacji instalacji oraz późniejszej eksploatacji budynków.

Nowe Warunki Techniczne budynków 2026. Najważniejsze daty

Czy nowe Warunki Techniczne są już ostateczne?

Nie. To bardzo ważne przy czytaniu informacji o zmianach planowanych na 20 września 2026 r.

Na dzień 4 września 2026 r. nowe rozporządzenie nadal znajduje się w procesie legislacyjnym. Pierwotny projekt prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest obecnie kontynuowany jako projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki dotyczącego zarówno warunków technicznych budynków i ich usytuowania, jak i warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Projekt został również przekazany do unijnej procedury notyfikacyjnej TRIS. Oznacza to, że kierunek zmian jest już dobrze widoczny, ale przed zastosowaniem konkretnych parametrów w projekcie budowlanym należy sprawdzić ostateczny tekst rozporządzenia opublikowany w Dzienniku Ustaw.

Co mają zmienić nowe Warunki Techniczne budynków?

Zakres nowego rozporządzenia jest szeroki. Zgodnie z aktualnymi informacjami przekazanymi w procesie legislacyjnym ma ono obejmować między innymi:

• usytuowanie budynków, dojścia, dojazdy, stanowiska postojowe i garaże,
• oświetlenie i nasłonecznienie pomieszczeń,
• dostępność budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami,
• wyposażenie techniczne budynków,
• bezpieczeństwo konstrukcji,
• bezpieczeństwo pożarowe, w tym wymagania dotyczące instalacji fotowoltaicznych i magazynów energii,
• ochronę zdrowia, higienę i jakość środowiska wewnętrznego,
• ochronę przed hałasem i drganiami,
• oszczędność energii i izolacyjność cieplną,
• wykorzystanie energii promieniowania słonecznego,
• techniczne użytkowanie budynków mieszkalnych.

Nie jest to więc zwykła korekta kilku parametrów. Projekt zakłada kompleksowe uporządkowanie wymagań dla budynków i połączenie regulacji, które obecnie znajdują się w kilku aktach prawnych.

1. Większy nacisk na dostępność budynków

Jednym z głównych kierunków nowych przepisów jest zwiększenie dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami, w tym osób z niepełnosprawnościami.

W toku prac nad projektem wskazywano między innymi na szersze wymagania dotyczące stosowania dźwigów w nowoprojektowanych budynkach użyteczności publicznej i budynkach zamieszkania zbiorowego, minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami oraz dodatkowych wymagań dla takich lokali i pomieszczeń higieniczno-sanitarnych.

Zmiany mają objąć także rozwiązania takie jak odpowiednia przestrzeń manewrowa oraz ograniczenie barier przy przejściach i drzwiach.

2. Bezpieczeństwo pożarowe, fotowoltaika i magazyny energii

Nowe WT mają rozbudować wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego. Jest to szczególnie ważne w związku z szybkim rozwojem nowych instalacji technicznych w budynkach.

Aktualny projekt obejmuje między innymi wymagania związane z:

• odpornością pożarową budynków,
• strefami pożarowymi i oddzieleniami przeciwpożarowymi,
• drogami ewakuacyjnymi,
• instalowaniem urządzeń fotowoltaicznych,
• instalowaniem magazynów energii.

Dla właścicieli i zarządców oznacza to większe znaczenie prawidłowej dokumentacji i oceny wpływu nowych instalacji na bezpieczeństwo całego obiektu. Przy modernizacjach warto analizować nie tylko parametry samego urządzenia, ale również jego lokalizację, sposób montażu oraz współpracę z pozostałymi systemami budynku.

Więcej o okresowych kontrolach urządzeń przeciwpożarowych można przeczytać w naszym materiale: przeglądy przeciwpożarowe budynku.

3. Efektywność energetyczna i przygotowanie budynków do nowych standardów

Nowe rozporządzenie ma również wdrażać część wymagań wynikających z prawa Unii Europejskiej dotyczącego charakterystyki energetycznej budynków.

Kierunek zmian obejmuje między innymi poprawę efektywności energetycznej, automatyczne sterowanie i monitorowanie systemów technicznych oraz rozwiązania związane z wykorzystaniem energii promieniowania słonecznego.

Nie wszystkie wymagania związane z transformacją energetyczną muszą zacząć obowiązywać dokładnie 20 września 2026 r. Dlatego przy planowaniu inwestycji należy sprawdzać terminy wejścia w życie poszczególnych przepisów w finalnym rozporządzeniu.

4. Ochrona przed hałasem i drganiami

Projekt obejmuje również wymagania dotyczące ochrony użytkowników budynków przed hałasem i drganiami. Dotyczy to zarówno przegród budowlanych, jak i wpływu urządzeń technicznych na komfort użytkowników.

W praktyce oznacza to większą wagę prawidłowego projektowania detali, mocowania urządzeń, izolacji akustycznej oraz ograniczania przenoszenia drgań na konstrukcję budynku.

5. Najważniejsza zmiana dla właścicieli i zarządców: użytkowanie budynków w nowych WT

To część projektu szczególnie istotna z punktu widzenia właścicieli, zarządców nieruchomości, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.

Obecnie zasady projektowania, budowy i usytuowania budynków wynikają przede wszystkim z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., natomiast warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych są uregulowane w osobnym rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r.

Projekt nowych Warunków Technicznych z 6 sierpnia 2026 r. łączy oba obszary w jednym akcie. Dział XII projektu, zatytułowany „Użytkowanie budynków mieszkalnych”, ma regulować techniczne użytkowanie budynków mieszkalnych wraz z ich instalacjami.

Dział XII obejmuje między innymi:

• ogólne zasady użytkowania budynków i lokali mieszkalnych,
• warunki użytkowania instalacji i urządzeń,
• wymagania dotyczące instalacji gazowych, elektrycznych, piorunochronnych, wentylacji i innych instalacji budynku,
• remont i bieżącą konserwację budynku,
• kontrole okresowe budynku mieszkalnego.

Nie oznacza to, że obowiązki związane z utrzymaniem i kontrolami budynków pojawią się dopiero wraz z nowym rozporządzeniem. Już obecnie właściciele i zarządcy mają obowiązki wynikające z art. 61 i 62 Prawa budowlanego oraz z rozporządzenia MSWiA z 1999 r. Obowiązujące rozporządzenie z 1999 r. również zawiera przepisy dotyczące kontroli okresowych, remontów, konserwacji oraz użytkowania instalacji. Nowy projekt przede wszystkim integruje te zagadnienia z pozostałymi Warunkami Technicznymi, porządkuje je i aktualizuje.

6. Jak projekt nowych WT porządkuje kontrole okresowe budynków mieszkalnych?

Najważniejszy wniosek jest taki, że projekt nie wprowadza od podstaw nowego systemu kontroli okresowych budynków mieszkalnych. Obowiązek wykonywania kontroli rocznych i pięcioletnich nadal wynika z art. 62 Prawa budowlanego, a część zasad dotyczących przygotowania i zakresu kontroli ma odpowiedniki w obowiązującym rozporządzeniu MSWiA z 1999 r.

Projekt nowych WT przenosi te zagadnienia do jednego aktu, porządkuje je, aktualizuje oraz w niektórych miejscach opisuje bardziej szczegółowo. W projekcie z 6 sierpnia 2026 r. poświęcono temu osobny Rozdział 6 Działu XII – „Kontrole okresowe budynku mieszkalnego”.

Dokumentacja przed rozpoczęciem kontroli

Zgodnie z projektem osoba przeprowadzająca kontrolę okresową przed jej rozpoczęciem ma zapoznać się między innymi z:

• protokołami z poprzednich kontroli,
• protokołami odbioru robót remontowych wykonanych od poprzedniej kontroli,
• zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku,
• dokumentacją dotyczącą bieżącej konserwacji.

Projekt wskazuje również, że dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego obejmuje książkę obiektu budowlanego wraz z odpowiednimi załącznikami, a także między innymi dokumentację eksploatacyjną, dokumentację powykonawczą robót budowlanych, remontów lub prac konserwacyjnych wraz z protokołami ich odbioru oraz określone dokumenty dotyczące lokali.

Zakres kontroli rocznej budynku mieszkalnego

Projekt bardziej szczegółowo opisuje zakres kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego. Nie oznacza to jednak, że wszystkie wymienione poniżej elementy są nowym obowiązkiem. Wiele z nich ma już odpowiedniki w obecnych przepisach dotyczących kontroli okresowych budynków mieszkalnych.

Szczegółowym sprawdzeniem mają być objęte między innymi:

• zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych, w tym tynki, okładziny i warstwy docieplenia,
• attyki, filary, gzymsy, balustrady, loggie, tarasy i balkony,
• mocowania urządzeń do ścian i dachu,
• elementy odwodnienia budynku i obróbki blacharskie,
• pokrycia dachowe i kominy ponad dachem,
• instalacja centralnego ogrzewania oraz instalacje wodociągowe ciepłej i zimnej wody,
• elementy instalacji kanalizacyjnej,
• przejścia przyłączy instalacji przez ściany budynku,
• elementy instalacji elektrycznej, telekomunikacyjnej i alarmowej w częściach wspólnych – wyłącznie w zakresie uszkodzeń mechanicznych,
• elementy mogące mieć wpływ na użytkowanie budynku przez osoby ze szczególnymi potrzebami,
• urządzenia kotwiczące i inne elementy służące ochronie przed upadkiem z wysokości.

Dokumentacja i zalecenia pokontrolne

Z punktu widzenia zarządcy istotne jest powiązanie samej kontroli z historią techniczną budynku. Projekt zakłada analizę wcześniejszych protokołów, wykonanych remontów, zgłoszonych usterek oraz bieżącej konserwacji. Zalecenia wynikające z kontroli mają być realizowane zgodnie z priorytetem ich ważności, z uwzględnieniem bezpieczeństwa użytkowników budynku, w tym osób ze szczególnymi potrzebami.

W praktyce dobrze prowadzona dokumentacja techniczna, historia usuwania usterek i konsekwentna realizacja zaleceń pokontrolnych pozostają kluczowymi elementami prawidłowego zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Prezydent podpisał ustawę z druku 2669. Co to oznacza dla Warunków Technicznych?

28 sierpnia 2026 r. Prezydent Karol Nawrocki podpisał ustawę z dnia 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy Prawo budowlane. Ustawa była procedowana jako druk sejmowy nr 2669.

W kontekście Warunków Technicznych najważniejsze jest dodanie do Prawa budowlanego przepisów epizodycznych art. 102a–102c.

Art. 102a przewiduje, że przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. projekt zagospodarowania działki lub terenu albo projekt architektoniczno-budowlany będzie mógł w określonych przypadkach zostać sporządzony zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi do 19 września 2026 r. Dotyczy to między innymi dokumentacji składanej z wnioskiem o pozwolenie na budowę, wnioskiem o odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu lub ze zgłoszeniem budowy. Warunkiem będzie złożenie organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenia inwestora o stosowaniu dotychczasowych przepisów.

Art. 102b pozwala w tym samym 18-miesięcznym okresie stosować dotychczasowe przepisy techniczno-budowlane do budowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego, oraz wykonywania robót budowlanych wskazanych w art. 29 ust. 4 tej ustawy.

Art. 102c przewiduje natomiast, że przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. dopuszczalne będzie utrzymywanie i użytkowanie budynków mieszkalnych zgodnie z odpowiednimi przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi do 19 września 2026 r.

Czy przepisy przejściowe już obowiązują?

Tak. Ustawa z 31 lipca 2026 r. została ogłoszona 1 września 2026 r. w Dzienniku Ustaw pod poz. 1161. Zgodnie z art. 5 ustawy przepis art. 2 pkt 4, który dodaje do Prawa budowlanego art. 102a–102c, wszedł w życie następnego dnia po ogłoszeniu, czyli 2 września 2026 r.

Trzeba jednak odróżnić wejście w życie tych przepisów od okresu, którego dotyczą. Art. 102a–102c przewidują rozwiązania stosowane w okresie 18 miesięcy od 20 września 2026 r. Oznacza to, że podstawa prawna okresu przejściowego już obowiązuje, natomiast możliwość korzystania z dotychczasowych WT na zasadach wskazanych w tych przepisach została powiązana z datą 20 września 2026 r.

Co powinien zrobić inwestor przed 20 września 2026 r.?

Najważniejsze jest ustalenie stanu zaawansowania konkretnej inwestycji i określenie, który reżim techniczno-budowlany będzie miał zastosowanie.

1. Sprawdzić etap przygotowania dokumentacji projektowej.
2. Zweryfikować, które rozwiązania projektu są oparte na obecnych Warunkach Technicznych.
3. Po publikacji nowego rozporządzenia porównać jego ostateczne wymagania z dotychczasowymi przepisami.
4. Ustalić z projektantem możliwość i zasadność skorzystania z przepisów przejściowych.
5. Jeżeli po 19 września inwestor chce korzystać z dotychczasowych Warunków Technicznych w trybie art. 102a, przygotować wymagane oświadczenie o stosowaniu tych przepisów.
6. Nie opierać decyzji inwestycyjnej wyłącznie na wcześniejszych wersjach projektu nowych WT.

Co nowe Warunki Techniczne oznaczają dla zarządcy istniejącego budynku?

Dla zarządcy kluczowe będzie rozróżnienie pomiędzy wymaganiami dotyczącymi użytkowania i utrzymania budynku mieszkalnego a wymaganiami projektowymi stosowanymi przy budowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania.

Nie ma podstaw, aby zakładać, że od 20 września 2026 r. każdy istniejący budynek trzeba będzie automatycznie dostosować do wszystkich wymagań projektowych wynikających z nowego rozporządzenia.

Osobno trzeba analizować:

• bieżące użytkowanie i utrzymanie budynku mieszkalnego,
• kontrole okresowe i realizację zaleceń pokontrolnych,
• bieżącą konserwację i remonty,
• przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę,
• zmianę sposobu użytkowania,
• montaż lub modernizację instalacji technicznych,
• większą modernizację energetyczną lub przeciwpożarową.

Dla właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych szczególnie istotne będzie więc nie tylko sprawdzenie nowych wymagań przy planowaniu robót, lecz także uporządkowanie dokumentacji użytkowania, protokołów z poprzednich kontroli, wykonanych remontów, zgłoszonych usterek oraz realizacji zaleceń pokontrolnych.

Najczęstsze pytania o Warunki Techniczne 2026