Ciężko wyobrazić sobie działkę budowlaną bez dostępu do drogi publicznej. Brak takiego dostępu rodzi wiele niedogodności i w znacznym stopniu utrudnia użytkowanie nieruchomości gruntowej.
Jak wynika z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, każda działka budowlana powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wynika to z § 14 rozporządzenia, który stanowi, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych, należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania. Co więcej, szerokość tej drogi nie powinna być węższa niż 3 m.
Wyżej wymieniony akt prawny nie zawiera jednak definicji „dostępu do drogi publicznej”, ani „działki budowlanej”. Aby zrozumieć to pojęcie, należy sięgnąć do ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z powyższą ustawą za dostęp do drogi publicznej uważa się „bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej”, natomiast „działką budowlaną” będziemy nazywać „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.”
Ważna informacja dla osób, które planują zakup działki. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie może zostać wydana, jeśli działka gruntu, której inwestycja dotyczy, nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Stanowisko to zostało również potwierdzone w orzecznictwie Sądu. „Zgodnie z ustawą Prawo budowlane – inwestorzy muszą wykazać dostęp do drogi publicznej, wnioskując o uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Samo twierdzenie przez inwestora, iż dostęp istnieje, jest niewystarczające. Niewystarczające jest również wskazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości, jeśli nie została ona dotąd nawet wytyczona.” Jest to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z sygn. akt II SA/Lu 219/09.
Brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej, jest przesłanką do ustanowienia na rzecz nieruchomości (nieruchomości władnącej) służebności drogi koniecznej przez nieruchomość służebną (obciążoną). Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść w drodze:
- Zawarcia umowy między właścicielami nieruchomości
- Orzeczenia sądu
- Zasiedzenia
Jeżeli właściciel gruntu, który ma być obciążony, wyraża zgodę na ustanowienie służebności, konieczna będzie umowa w formie aktu notarialnego. Dopuszczenie do ustanowienia służebności drogowej, może być obwarowane przymusem zapłaty wynagrodzenia w formie ratalnej lub jednorazowej, pod postacią pieniężną lub świadczeń w naturze. Jeżeli natomiast, nie ma porozumienia co do zawarcia ww. umowy, właściciel nieruchomości władnącej ma prawo wystąpienia na drogę sądową, celem rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Właściciel gruntu władnącego, powinien korzystać ze swojego prawa w sposób powściągliwy, tzn. taki który nie zakłóca prawa własności właściciela gruntu.
Najnowsze komentarze