Klasyfikacja budynków biurowych – klasy A, B+, B i C

Stworzenie klasyfikacji biurowców było odpowiedzią na intensywny rozwój rynku nieruchomości biurowych w latach 90. XX wieku na terenie Stanów Zjednoczonych. Choć klasyfikacja ta ma charakter umowny i nie została zdefiniowana w przepisach prawa, w praktyce służy do określania takich cech jak wartość, nowoczesność i prestiż budynku.

Są to parametry istotne zarówno z perspektywy deweloperów, funduszy inwestycyjnych, najemców, agentów nieruchomości, jak i projektantów. Jednocześnie rozwój technologii oraz wdrażanie coraz nowszych rozwiązań w budynkach biurowych sprawiają, że hierarchizacja obiektów zmienia się w czasie.

Na czym opiera się klasyfikacja budynków biurowych?

W niniejszym wpisie skupiamy się na klasyfikacji budynków biurowych w oparciu o przewodnik Modern Office Standards Polska 2020 (MOSP). Opracowanie to powstało przy współpracy CBRE Sp. z o.o. oraz Rolfe Judd Architecture i ma na celu wskazanie wyraźnych różnic pomiędzy klasami budynków A, B+, B i C.

W przewodniku MOSP przyjęto dwa podstawowe kryteria klasyfikacji:

• kryterium lokalizacji,
• kryterium jakości.

Kryterium lokalizacji budynku biurowego

Lokalizacja jest uznawana za jeden z najważniejszych czynników wpływających na klasę budynku biurowego. Im bliżej Centralnego Obszaru Biznesu w danym mieście, tym wyższa ocena w ramach tego kryterium.

Pod uwagę bierze się także:

• dostępność komunikacyjną,
• dostęp do funkcji dodatkowych i usług,
• otoczenie biznesowe budynku.

Klasa A obejmuje biurowce położone w centralnych dzielnicach lub dobrze rozwiniętych dzielnicach biznesowych, z atrakcyjnym dostępem do komunikacji publicznej i różnorodnych funkcji dodatkowych.

Klasa B dotyczy budynków zlokalizowanych na obrzeżach dzielnic centralnych lub biznesowych, na terenach poprzemysłowych albo w strefach biurowych, które nadal zapewniają dostęp do komunikacji publicznej i usług.

Klasa C obejmuje natomiast budynki, których lokalizacja nie została zakwalifikowana jako klasa A ani B.

Kryterium jakości budynków biurowych

Drugim filarem klasyfikacji jest jakość budynku biurowego. Twórcy przewodnika MOSP wskazali 22 kluczowe kryteria, z czego 14 uznawanych jest za obowiązkowe, a 8 za opcjonalne.

Kryteria obowiązkowe stanowią podstawę wysokiego standardu budynku biurowego. Kryteria fakultatywne nie są niezbędne do przypisania budynku do danej klasy, ale wpływają na jego ocenę końcową.

14 obowiązkowych kryteriów jakości

• Lobby / recepcja – dobrze zaprojektowana i oświetlona strefa wejściowa z całodobową obsługą, uwzględniająca potrzeby osób z niepełnosprawnościami, wyposażona w miejsce spotkań, poczekalnię i zaplecze dla obsługi budynku.
• Części wspólne – dobrze rozplanowane i efektywne trzony komunikacyjno-sanitarne przeznaczone dla użytkowników budynku.
• Parkingi i obsługa budynku – odpowiednia liczba miejsc parkingowych, stojaków rowerowych oraz wygodny dostęp dla gości, dostawców i obsługi technicznej.
• Windy – liczba wind zapewniająca czas oczekiwania nie dłuższy niż 30 sekund.
• Sufity i oświetlenie – nowoczesne sufity i wydajne oświetlenie spełniające wymagania dotyczące natężenia, równomierności i rozprowadzenia światła.
• Instalacje elektryczne – spełniające minimalne wymagania standardu MOSP.
• System BMS – nowoczesny system zarządzania budynkiem umożliwiający monitoring lub sterowanie systemami dostępu, instalacjami bytowymi, bezpieczeństwem pożarowym i innymi funkcjami obiektu.
• Okablowanie – zapewnienie przestrzeni na instalacje IT i systemy teletechniczne.
• Źródła zasilania – dywersyfikacja źródeł zasilania lub zabezpieczenie miejsca na generator prądu na wypadek awarii.
• Podłogi podniesione – zastosowanie systemu podłóg podniesionych o minimalnym prześwicie 90 mm, ułatwiających prowadzenie instalacji.
• Konstrukcja – zapewnienie odpowiednich parametrów wytrzymałości stropów oraz stref zdolnych do przenoszenia większych obciążeń.
• Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja – nowoczesny system HVAC z kontrolą wilgotności i parametrami środowiska wewnętrznego zgodnymi z obowiązującymi normami.
• Ochrona przed hałasem – ciche środowisko pracy spełniające standardy i obowiązujące normy.
• Standardy dotyczące zrównoważonego rozwoju w projektowaniu i budowie budynków.

8 kryteriów opcjonalnych

• Układ funkcjonalny i siatki projektowe – możliwość elastycznej aranżacji wnętrza przy korzystnym wskaźniku powierzchni netto do brutto.
• Budynek jako „ikona” – obiekt wyróżniający się architekturą, marką własną lub rozpoznawalnością najemców.
• Wellbeing – rozwiązania wspierające dobre samopoczucie użytkowników, m.in. dostęp do zieleni, odpowiednie proporcje pomieszczeń, jakość wody pitnej czy ograniczenie zanieczyszczenia powietrza.
• Przestrzeń na urządzenia techniczne najemców – miejsce na serwerownie, anteny, UPS i inne dodatkowe instalacje.
• Utrzymanie budynku – odpowiedni system dostępu dla potrzeb konserwacji, serwisu i wymiany elementów budynku.
• Funkcje towarzyszące – łatwy dostęp do usług i funkcji dodatkowych w budynku lub jego bezpośrednim sąsiedztwie.
• Oświetlenie naturalne – odpowiedni poziom światła dziennego oraz właściwe parametry wysokości pomieszczeń.
• Standardy zrównoważonego rozwoju w eksploatacji i konserwacji budynku – odnoszące się do sposobu użytkowania i zarządzania obiektem po oddaniu go do użytku.

Jak przypisuje się budynek biurowy do danej klasy?

Budynek biurowy zostaje przypisany do konkretnej klasy na podstawie liczby spełnionych kryteriów jakościowych.

• Klasa A – co najmniej 19 z 22 kryteriów (14 obowiązkowych i 5 dodatkowych),
• Klasa B+ – co najmniej 17 z 22 kryteriów (14 obowiązkowych i 3 dodatkowe),
• Klasa B – co najmniej 15 z 22 kryteriów (14 obowiązkowych i 1 dodatkowe),
• Klasa C – 14 lub mniej kryteriów z 22.

Podsumowanie

Klasyfikacja budynków biurowych pozwala uporządkować rynek i ułatwia ocenę obiektów z punktu widzenia lokalizacji, standardu technicznego, funkcjonalności i prestiżu. W praktyce ma znaczenie zarówno dla inwestorów i właścicieli, jak i dla przyszłych najemców czy zarządców nieruchomości.

Jeżeli interesują Cię zagadnienia związane z utrzymaniem budynków, kontrolami technicznymi i przeglądami okresowymi, sprawdź również ofertę Mediatis – Kontrole budynków.