Klasyfikacja budynków biurowych

Stworzenie klasyfikacji biurowców było odpowiedzią na intensywny rozwój rynku nieruchomości biurowców w latach 90-tych XX wieku na terenach Stanów Zjednoczonych. Pomimo, iż klasyfikacja ta jest umowna i nie ma swojej definicji, ma na celu określenie takich cech jak: wartość, nowoczesność oraz prestiż danego budynku. Są to cechy istotne zarówno z perspektywy deweloperów, funduszy, najemców, agentów nieruchomości, jak i projektantów. Nie mniej jednak, ciągły postęp technologiczny i stosowanie coraz nowszych rozwiązań w budynkach biurowych sprawia, że ich hierarchizacja jest zmienna w czasie.

            W niniejszym wpisie skupimy się na klasyfikacji budynków w oparciu o najnowszą edycję przewodnika Modern Office Standards Polska 2020 (MOSP). Jest to opracowanie powstałe przy współpracy CBRE Sp. z o.o. oraz Rolfe Judd Architecture, które ma na celu określenie wyraźnych różnic między klasami budynków A, B+, B i C. W przewodniku MOSP przyjęto dwa kryteria klasyfikacji: kryterium lokalizacji oraz kryterium jakości.

Lokalizacja jest uważana za jeden z najważniejszych czynników determinujących klasę budynku biurowego. Im bliżej Centralnego Obszaru Biznesu w danym mieście, tym kryterium lokalizacji będzie wyższe. Pod uwagę jest brana także dostępność komunikacyjna oraz dostępność do różnorodnych funkcji dodatkowych. I tak – za klasę A będą uważane jedynie te biurowce, których lokalizacja znajduje się w centralnych dzielnicach lub dobrze rozwiniętych dzielnicach biznesowych z atrakcyjnym dostępem do komunikacji publicznej i różnorodnych funkcji dodatkowych. Lokalizacja budynków klasy B, to obrzeża dzielnic centralnych lub dobrze rozwiniętych dzielnic biznesowych, tereny poprzemysłowe, a także biurowe, które zapewniają dostęp do komunikacji publicznej i usług. Kategorią C będą objęte te budynki, których lokalizacja nie została zdefiniowana jako lokalizacja klasy A ani B.

Przy klasyfikacji, którą determinuje jakość budynków biurowych, Twórcy wymienili 22 kluczowe kryteria, z których 14 jest uważanych za konieczne do zaistnienia, ponieważ stanową niejako fundamenty wysokogatunkowego budynku biurowego. Z kolei pozostałe 8 kryteriów traktowane jest jako fakultatywne do zaistnienia, jednak ich brak nie będzie skutkować wykluczeniem budynku z danej klasy. Do czternastu obligatoryjnych kryteriów zaliczamy kolejno:

• Lobby/ Recepcje – dobrze zaprojektowana i oświetlona strefa wejściowa z całodobową obsługą, uwzględniająca potrzeby osób niepełnosprawnych, wyposażona w miejsce spotkań, poczekalnię, a także pomieszczenia dla obsługi budynku;
• Części wspólne – dobrze rozplanowane i efektywne trzony komunikacyjno- sanitarne przeznaczone dla użytkowników budynku;
• Parkingi i obsługę budynku – zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc dla rowerów oraz miejsc parkingowych względem ilości stałych użytkowników budynku, miejsca parkingowe dla gości, łatwy dostęp dla taksówek, dostawców, a także obsługi technicznej;
• Windy – minimalna ilość wind zapewniająca czas oczekiwania nie dłuższy niż 30 sekund;
• Sufity i oświetlenie – nowoczesne sufity wraz z wydajnym oświetleniem spełniającym wymagania, co do natężenia, równomierności, rozprowadzenia itp.;
• Instalacje elektryczne – powinny spełniać minimalne wymagania standardu określone w przewodniku MOSP;
• System BMS – nowoczesny system BMS z możliwością monitorowania lub sterowania systemem kontroli dostępu, systemami bytowymi, systemem bezpieczeństwa pożarowego i innymi systemami budynku;
• Okablowanie – zapewnienie przestrzeni na okablowanie i systemy IT;
• Źródła zasilania – dywersyfikacja źródeł zasilania lub zabezpieczenie miejsca na generator prądu w budynku na wypadek awarii sieci energetycznej;
• Podłogi podniesione – zastosowanie systemu podłóg podniesionych o minimalnym prześwicie 90mm, który zapewni dobry dostęp do takich instalacji jak okablowanie elektryczne i teletechniczne;
• Konstrukcja – zapewnienie, na każdej kondygnacji biurowej, minimalnych wymagań dotyczących wytrzymałości stropów oraz stref umożliwiających przeniesienie dużych obciążeń;
• Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja – zastosowanie nowoczesnego systemu HVAC, wraz z kontrolą wilgotności, zapewniającego właściwe parametry środowiska wewnętrznego, zgodnych z obowiązującymi normami;
• Ochrona przed hałasem – ciche środowisko biurowe spełniające wymagania standardu oraz obowiązujące normy;
• Standardy dotyczące zrównoważonego rozwoju w projektowaniu i budowie budynków.

Natomiast do ośmiu kryteriów opcjonalnych zaliczamy:

• Układ funkcjonalny oraz siatki projektowe – możliwość elastycznej aranżacji wnętrza biurowca przy wydajnym wskaźniku powierzchni netto do powierzchni brutto;
• Budynek jako ‘ikona’ – budynek odznacza się na tle otaczającej przestrzeni, w której dominuje dzięki swojej architekturze lub marce osobistej, tudzież najemców;
• Wellbeing – wpływanie na dobre samopoczucie pracowników, zarówno w kontekście zdrowia fizycznego, jak i psychicznego, poprzez zapewnienie dostępu do zieleni, zachowanie odpowiednich proporcji i gabarytów pomieszczeń, regularne badanie wody pitnej, ograniczenie zanieczyszczenia powietrza itp.;
• Przestrzeń na urządzenia techniczne najemców – miejsce w obrębie budynku na dodatkowe urządzenia i  instalacje najemców takie jak: serwerownie, anteny satelitarne, system UPS itp.;
• Utrzymanie budynku – zapewnienie odpowiedniego budynkowego systemu dostępu dla potrzeb utrzymania, konserwacji oraz wymiany elementów budynku;
• Funkcje towarzyszące – łatwy dostęp do funkcji towarzyszących w budynku lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie;
• Oświetlenie naturalne – dobry poziom oświetlenia światłem naturalnym, przynajmniej 70% powierzchni najmu netto rozmieszczonej w odległości nie większej niż 6m od okien, minimalna wysokość pomieszczeń w świetle 2,7 m;
• Standardy zrównoważonego rozwoju w eksploatacji i konserwacji budynku – odnosi się nie tylko do tego, jak budynek został zaprojektowany i wykonany, ale także, w jaki sposób jest on użytkowany i zarządzany.

Budynek biurowy zostanie przypisany do konkretnej klasy po wskazaniu ilości spełnionych kryteriów, według powyższej klasyfikacji. 

• Budynek klasy A powinien spełniać przynajmniej 19 z 22 kryteriów standardu (14 obowiązkowych i 5 dodatkowych)
• Budynek klasy B+ powinien spełniać przynajmniej 17 z 22 kryteriów standardu (14 obowiązkowych i 3 dodatkowe)
• Budynek klasy B powinien spełniać przynajmniej 15 z 22 kryteriów standardu (14 obowiązkowych i 1 dodatkowy)
• Budynek klasy C spełnia 14 lub mniej kryteriów standardu z 22.