Cyfrowa książka obiektu budowlanego (c-KOB) – kto musi prowadzić i terminy 2032

c-KOB – najważniejsze informacje

Czym jest książka obiektu budowlanego?

Książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do rejestrowania informacji związanych z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu. Jej zakres określa rozdział 5d ustawy – Prawo budowlane.

c-KOB jest elektroniczną formą książki prowadzoną w systemie teleinformatycznym Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. System pozwala właścicielowi lub zarządcy prowadzić dokumentację obiektu, nadawać dostępy i rejestrować wymagane prawem informacje.

Kto musi prowadzić KOB?

Zgodnie z art. 60b Prawa budowlanego książkę obiektu budowlanego prowadzi się na bieżąco dla każdego budynku oraz dla obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2 – z uwzględnieniem ustawowych wyłączeń.

Dla jakich obiektów nie prowadzi się KOB?

Art. 60b ust. 2 Prawa budowlanego przewiduje kilka ważnych wyjątków. Obowiązek prowadzenia książki nie obejmuje między innymi:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
• budynków garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej,
• obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego,
• obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, z wyjątkami wskazanymi w ustawie,
• dróg i obiektów mostowych, dla których prowadzona jest książka drogi albo książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Czy w 2026 roku można założyć nową papierową KOB?

Nie ma już swobodnego wyboru między nową książką papierową a cyfrową. Możliwość prowadzenia książki papierowej do 31 grudnia 2031 r. dotyczy książek założonych przed 1 stycznia 2024 r.

Jeżeli obiekt został oddany do użytkowania przed 1 stycznia 2024 r., ale mimo obowiązku nie posiadał dotychczas KOB, nową książkę zakłada się w systemie c-KOB. Dla obiektów oddanych do użytkowania po 1 stycznia 2024 r. książka również jest prowadzona cyfrowo.

Wyjątek stanowią obiekty budowlane usytuowane w całości lub w części na terenach zamkniętych – dla nich książkę prowadzi się w postaci papierowej.

Jak przejść z papierowej KOB na c-KOB?

Właściciel lub zarządca nie musi czekać do 2032 r. Starszą książkę papierową można wcześniej zamknąć i kontynuować dokumentację w systemie cyfrowym.

Jakie informacje wpisuje się do c-KOB?

Zakres książki określa art. 60a Prawa budowlanego. KOB obejmuje informacje dotyczące między innymi:

• obiektu budowlanego,
• właściciela lub zarządcy,
• kontroli wykonywanych na podstawie art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego,
• ekspertyz i opinii technicznych,
• przeglądów technicznych, konserwacji i napraw urządzeń przeciwpożarowych,
• robót budowlanych wykonywanych po oddaniu obiektu do użytkowania,
• katastrof budowlanych,
• decyzji, postanowień, zaświadczeń i innych dokumentów wydanych przez organy administracji publicznej dotyczących obiektu.

Przeglądy przeciwpożarowe również trafiają do KOB

Książka obiektu nie ogranicza się do kontroli rocznych i pięcioletnich. Art. 60a pkt 5 Prawa budowlanego obejmuje również przeglądy techniczne, konserwację i naprawy urządzeń przeciwpożarowych.

W zależności od wyposażenia obiektu mogą to być informacje dotyczące m.in. hydrantów, urządzeń oddymiających, oświetlenia awaryjnego, drzwi i bram przeciwpożarowych czy innych urządzeń przeciwpożarowych.

Kto może dokonywać wpisów w c-KOB?

Prawo budowlane rozdziela uprawnienia do wpisów pomiędzy właściciela lub zarządcę, osobę wskazaną do prowadzenia książki oraz osoby wykonujące obowiązkowe kontrole.

Właściciel lub zarządca wskazuje w książce osobę fizyczną do jej prowadzenia. Nie oznacza to jednak, że osoba ta zastępuje inspektora wykonującego kontrolę – wpis dotyczący kontroli z art. 62 ust. 1 wykonuje osoba, która tę kontrolę przeprowadziła.

Ile czasu jest na dokonanie wpisu?

Zgodnie z art. 60f Prawa budowlanego wpisu dokonuje się niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 7 dni od dnia zaistnienia okoliczności, której wpis dotyczy.

Jeżeli wpis jest niemożliwy z powodu awarii lub przerwy w działaniu systemu c-KOB, należy go dokonać niezwłocznie po przywróceniu działania systemu.

Ile czasu jest na założenie KOB?

Art. 60c Prawa budowlanego przewiduje co do zasady 30 dni na założenie książki od wystąpienia zdarzenia powodującego powstanie obowiązku.

• od doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – gdy taka decyzja jest wymagana,
• od upływu terminu na wniesienie sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo od doręczenia zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu,
• od zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli w wyniku tej zmiany powstał obowiązek prowadzenia KOB.

c-KOB a przeglądy budowlane z art. 62

Jednym z najważniejszych elementów książki są obowiązkowe kontrole stanu technicznego obiektu. W zależności od rodzaju i parametrów budynku mogą to być między innymi:

• przeglądy budowlane roczne,
• przeglądy budowlane pięcioletnie,
• kontrole półroczne obiektów wielkopowierzchniowych,
• kontrole instalacji gazowych,
• kontrole przewodów kominowych,
• kontrole instalacji elektrycznych i odgromowych.

Plan sytuacyjny w książce obiektu budowlanego

Do książki należy dołączyć plan sytuacyjny obiektu zawierający informacje wymagane przez art. 60k Prawa budowlanego. W zależności od obiektu obejmuje on między innymi:

• granice nieruchomości,
• miejsca przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu,
• lokalizację urządzeń służących do odcinania instalacji od przyłączy,
• przebieg dróg pożarowych,
• lokalizację hydrantów zewnętrznych lub innych punktów poboru wody do celów przeciwpożarowych.

Co dzieje się z c-KOB po zmianie właściciela lub zarządcy?

Dotychczasowy właściciel lub zarządca przekazuje książkę nowemu właścicielowi albo zarządcy. Jeżeli KOB jest prowadzona elektronicznie, przekazanie następuje w systemie c-KOB.

Jaka kara grozi za brak KOB lub nieprawidłowe prowadzenie?

Art. 93 pkt 9 Prawa budowlanego przewiduje karę grzywny za naruszenie szeregu obowiązków dotyczących książki obiektu budowlanego, między innymi jej założenia, wyznaczenia osoby do prowadzenia, prowadzenia wpisów w terminie, zamknięcia, przekazywania, udostępniania oraz przechowywania dokumentacji.

Jak Mediatis może pomóc przy KOB i c-KOB?

Mediatis wspiera właścicieli, zarządców nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie oraz firmy w uporządkowaniu dokumentacji technicznej pojedynczych obiektów i całych portfeli nieruchomości.